关于实行住宅物业属地化管理 全面提高物业管理服务水平的建议

九三学社黑河市委  郭永利

   物业管理是基层治理现代化的重要一环，在一定程度上影响着城市社会的和谐稳定。因此，应把物业管理作为基层治理的重要内容抓实抓细抓好，切实提高群众获得感、幸福感、安全感。纵观黑河市城区物业管理，从无到有、从小到大，得到有效发展。但因物业管理工作涉及物业公司、居民业主、行业管理部门、相关职能部门等多个主体、单位，因此还存在诸多问题，物业管理服务水平还需进一步提高。

   一、市城区住宅物业管理基本情况

   目前，市城区共有居民住宅小区294个，1568栋楼，住宅总建筑面积762.4万平方米。其中，有物业企业服务管理小区125个（包含业主委员会自管小区），包括55个封闭式管理小区和70个敞开式物业小区，总建筑面积417万平方米，占居民住宅总面积的54.7%，由市住建局房屋物业服务站负责管理。无物业企业服务管理小区169个，多为老旧小区和物业企业弃管小区，总建筑面积345.4万平方米，占居民住宅总面积的45.3%，由爱辉区出资维护正常保洁及垃圾清运工作。市城区共有物业企业59家，从业人员687人，市住建局房屋物业服务站有工作人员3名。

   二、市城区物业管理存在的主要问题

   一是体制机制尚未完全理顺。依据黑龙江省政府出台的《黑龙江省住宅物业管理条例》（2021年3月1日起颁布施行，以下简称《条例》），明确了县（市区）政府及物业主管部门和街道社区的物业管理主体责任，应依法实施属地化管理。由于上世纪九十年代撤地建市等历史原因，目前全省地级市的住宅物业管理，只有黑河市是由市级行政部门直接管理的。这种物业管理体制，造成指挥不便、职责不清、落实不畅，一些物业管理问题得不到及时有效解决，影响社会和谐稳定。特别是在疫情防控期间，造成部分小区卫生清扫、消杀不及时等问题。

   二是物业公司服务品质参差不齐。物业推向市场化管理后，准入门槛较低，不需要任何资质审批，即可注册。市城区的59家物业企业中，华泰物业、心桥物业等5家物业企业从业人员在20人左右，占物业企业总数的8.5%，清雪、垃圾清运、叉车等机械设备齐全，服务管理能力较强。6家物业企业从业人员少于5人，占物业企业总数的10.2%，既没有清雪等机械设备，且管理多个小区，只能负责简单的垃圾清运工作，服务管理能力弱，业主对此反应强烈，意见较大。

   三是业主委员会未能充分发挥作用。首先，业主委员会的产生过程不够规范，导致业主委员会无法有效发挥维护业主利益的作用；其次，居民自治意识淡薄，对成立业主委员会热情不高；再次，目前市城区绝大多数小区未成立业主委员会，已成立业委会的，也因众口难调等原因，未能充分发挥作用。

   四是《条例》落实不到位，导致管理主体不清。《条例》出台后，我市未按相关规定落实属地化管理，导致管理主体不清，作为社会治理基本单元的街道、社区，未发挥出在物业管理方面的相应作用。

   三、有关建议

   小区物业管理是重要民生问题，涉及千家万户的切身利益，也是保障社会稳定的政治需要。因此，应高度重视物业管理工作，全面提高物业管理服务水平。

   一要切实落实好《条例》有关规定。按照《条例》规定的属地化管理要求，爱辉区政府要承担起物业管理的主体责任，市住建局也应按照《条例》有关要求，尽快和爱辉区政府对接，移交有关职责，切实解决好管理不畅、主体不清问题。

   二要切实发挥好街道在物业管理方面的职责作用。《条例》第五条已经明确提出：“街道办事处或者乡镇人民政府应当统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动”。因此，应按照《条例》规定，进一步探索街道在物业管理中的职责作用，赋予街道对小区物业服务管理更大的监督考核权，对物业服务企业评优的推荐权、否决权等，发挥好街道对物业管理的统筹协调、监督管理作用。

   三要建立“市、区、街”三级联席会议制度。对在管理活动中出现矛盾纠纷、涉及多个管理部门的，由街道办事处组织社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会、区级物业主管部门及相关单位召开联席会议协商解决。经协商仍无法解决的报请区政府组织市级联席会议协商解决。

   四要加强对物业企业的监管，建立考评退出机制。应强化部门监管职能，不断提升物管企业服务质量及水平；加强对物业管理人员的培训，提高物业管理人员工作水平；完善物业企业资质认证体系，从企业注册资金、物业管理专业人员数量等方面进行完善，提高物业准入“门槛”，从源头上保障物业企业服务水平；同时还应充分发挥业主委员会作用，建立起考评及退出机制。